Reforma de apartamento: NBR 16280, ART e o que o condomínio exige
Antes de quebrar a primeira parede, um plano assinado e entregue ao síndico. O caminho, sem sustos.
Fernando Consoni · 5 min de leitura · 
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A norma ABNT NBR 16.280 pede que toda reforma em edificação tenha um plano de reforma, assinado por um arquiteto ou engenheiro e entregue ao síndico antes de a obra começar. É ele que mostra que a reforma não compromete a estrutura, as instalações nem a segurança do prédio.
Com o plano aceito pelo condomínio, a obra pode começar, dentro das regras de horário e de circulação do prédio.
Por onde começar: o apartamento como ele é hoje
Toda reforma começa por um levantamento cuidadoso, o As Built: medidas reais, pontos de água e de luz, prumadas, vigas e pilares. As plantas de quando o prédio foi construído raramente batem com o apartamento de hoje, e descobrir isso com a parede aberta custa caro.
O que a NBR 16.280 pede antes da obra
- Um plano de reforma, com o que vai ser feito, os projetos e os materiais.
- Um responsável técnico, arquiteto ou engenheiro, com RRT ou ART.
- A entrega do plano ao síndico ou à administradora, que pode pedir uma análise técnica antes de autorizar.
- O registro do que foi feito, ao fim da obra, para o histórico do prédio.
ART ou RRT: quem assina a reforma
Quem assina responde tecnicamente pela reforma. Se o projeto é do arquiteto, ele emite o RRT no CAU; engenheiros emitem a ART no CREA. Em reformas que mexem na estrutura ou nas instalações do prédio, os dois costumam participar. Explicamos a diferença em Arquiteto ou engenheiro.
O que o condomínio pode exigir
- Horários de obra e de barulho, e os dias permitidos.
- Proteção das áreas comuns e uso do elevador de serviço.
- Retirada de entulho em horários definidos.
- Cadastro de quem trabalha na obra.
- Os documentos do responsável técnico e o plano de reforma.
Leia o regulamento interno antes de fechar o cronograma: ele muda o ritmo da obra.
Paredes, prumadas e o que não se mexe
Pilares, vigas e paredes estruturais não podem ser removidos ou cortados sem a análise de um engenheiro. As prumadas, as colunas de água, esgoto e gás que atravessam todos os andares, também têm limites: dá para desviar ramais dentro do apartamento, não interromper o que serve aos vizinhos. Fachada, esquadrias e sacadas costumam seguir as regras do condomínio.
A ordem da obra num apartamento
Demolições e retiradas, instalações, contrapisos e impermeabilização, forros, revestimentos, marcenaria, pintura e, por fim, metais, louças e iluminação. Marcenaria e pedras têm prazos longos de fabricação: entram no cronograma desde o projeto, e não depois de a obra começar.
Numa reforma, o projeto começa pelo As Built e, como referência, fica perto de 125 dias úteis. Arquitetura e interiores são desenhados juntos, para que marcenaria e iluminação já nasçam coordenadas. Um exemplo em São Paulo: o Apartamento LA.
A NBR 16.280 vale para qualquer reforma?
Ela vale para reformas em edificações, inclusive dentro de apartamentos. Serviços simples, como pintura, costumam ter tratamento mais simples pelo condomínio, mas qualquer intervenção em estrutura, instalações ou vedações pede plano e responsável técnico.
Posso tirar uma parede do apartamento?
Só depois de confirmar que ela não é estrutural e que não esconde prumadas. Essa análise é feita pelo responsável técnico antes da obra e entra no plano de reforma.
O síndico pode impedir a reforma?
O síndico pode não autorizar intervenções que coloquem em risco a segurança do prédio ou que não atendam às regras do condomínio. Com um plano de reforma bem feito, a autorização costuma ser tranquila.
Fernando Consoni é arquiteto e sócio da Consoni Ghizzi, com sedes em São Paulo e em Pádova, na Itália: casas, apartamentos e espaços de trabalho, do primeiro croqui à entrega das chaves. Quem escreve o Caderno
