Aprovação de projeto na prefeitura e no condomínio: prazos, alvará e habite-se
Quem aprova o quê, em que ordem e o que costuma atrasar. Sem juridiquês.
Fernando Consoni · 5 min de leitura · 
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Em condomínio, o caminho costuma ser este: primeiro o condomínio aprova o projeto pelas regras internas; depois a prefeitura analisa e emite o alvará de construção. Só então a obra pode começar.
No fim, a prefeitura vistoria a casa pronta e emite o habite-se, que depois é averbado na matrícula do imóvel. Os prazos variam muito de cidade para cidade, por isso o projeto legal deve entrar cedo no cronograma.
O que é o projeto legal
É a versão do projeto preparada nos moldes que a prefeitura e o condomínio pedem: implantação, plantas, cortes, fachadas e quadros de áreas, com as informações que cada um confere. Ela vai acompanhada do RRT do arquiteto, o registro de responsabilidade técnica no CAU.
O projeto legal não é o projeto da obra. Ele mostra o que precisa ser aprovado; o detalhamento para construir vem no projeto executivo.
Quem aprova primeiro: o condomínio ou a prefeitura
Na maioria dos condomínios, o projeto passa primeiro pela comissão de obras ou pela administração, que confere o regulamento interno. Com a aprovação do condomínio, ele segue para a prefeitura. Alguns condomínios pedem também uma consulta prévia, ainda no estudo, o que evita refazer o projeto depois.
O que o regulamento do condomínio confere
- Recuos de frente, laterais e fundos.
- Taxa de ocupação e área construída máxima.
- Altura máxima e número de pavimentos.
- Muros, fechamentos e fachadas.
- Regras do canteiro: tapume, horários, acesso de caminhões.
Muitos condomínios são mais restritivos que a própria prefeitura. Por isso o regulamento entra no projeto desde o primeiro traço, como contamos em Comprei um terreno em condomínio. E agora?
Quanto tempo demora o alvará de construção
Depende da cidade, do volume de processos e da qualidade do que é entregue. Há prefeituras que respondem em poucas semanas e outras que levam meses, principalmente quando pedem correções. O que mais encurta o caminho é um projeto legal completo e conferido antes do protocolo.
Enquanto o processo corre, o projeto não para: as engenharias e o projeto executivo seguem em paralelo.
Habite-se: quando sai e para que serve
O habite-se, que em algumas cidades se chama auto de conclusão, é emitido pela prefeitura depois da obra, quando ela confere que a casa foi construída conforme o projeto aprovado. É ele que permite averbar a construção na matrícula do imóvel e regulariza a casa para venda, financiamento e seguro.
Mudanças feitas durante a obra que alteram o projeto aprovado precisam ser regularizadas antes do pedido. Mais um motivo para decidir tudo no projeto.
O projeto legal é uma das quatro etapas do projeto e sai com o RRT de autoria. O protocolo, os documentos e as taxas ficam com um agente de aprovação, que acompanha o processo na prefeitura. Quando a prefeitura ou o condomínio pedem ajustes no desenho, eles voltam para o projeto.
Quem cuida de cada etapa
- Arquiteto: projeto legal e RRT.
- Engenheiros: projetos estrutural, elétrico, hidráulico e, quando exigido, de bombeiros, com as respectivas ARTs.
- Agente de aprovação: protocolo, documentos, taxas e acompanhamento.
- Proprietário: documentos do terreno, como matrícula e IPTU.
O que vem primeiro, alvará ou aprovação do condomínio?
Na maioria dos condomínios, primeiro o condomínio aprova o projeto pelas regras internas; depois o projeto segue para a prefeitura, que emite o alvará. Vale confirmar o fluxo no regulamento de cada condomínio.
Posso começar a obra antes do alvará?
Não. Obra sem alvará pode ser embargada e multada, e complica o habite-se no fim.
Quem paga as taxas da prefeitura?
As taxas de aprovação e de alvará são do proprietário. O agente de aprovação costuma cuidar do pagamento e do protocolo.
Fernando Consoni é arquiteto e sócio da Consoni Ghizzi, com sedes em São Paulo e em Pádova, na Itália: casas, apartamentos e espaços de trabalho, do primeiro croqui à entrega das chaves. Quem escreve o Caderno
