Comprei um terreno em condomínio. E agora? O que fazer antes de construir
Antes do primeiro tijolo, o terreno já decidiu muita coisa. O que olhar, o que pedir e em que ordem.
Caio Ghizzi · 6 min de leitura · 
Neste texto
Antes de pensar na fachada, leia o regulamento de obras do condomínio e peça o levantamento topográfico e a sondagem do solo. São eles que dizem o que pode ser construído, onde e com que tipo de fundação.
Depois vem a conversa mais importante: como vocês querem viver ali. Com essas três coisas na mão, o projeto começa no lugar certo, e a obra não começa com surpresas.
Primeiro passo: o regulamento de obras do condomínio
Todo condomínio tem regras próprias, e elas valem tanto quanto as da prefeitura. Estão no regulamento de obras e costumam definir:
- Recuos: a distância mínima da casa até a rua e até os vizinhos.
- Taxa de ocupação e área construída: quanto do terreno a casa pode ocupar e quantos metros quadrados pode ter.
- Altura e número de pavimentos.
- Fachadas, muros e materiais permitidos.
- Regras do canteiro: horários, tapumes, acesso de caminhões.
Peça a versão mais recente à administração do condomínio. É o primeiro documento que o arquiteto vai ler.
Levantamento topográfico e sondagem: o que pedir antes do projeto
O levantamento planialtimétrico mostra as medidas reais do terreno, os desníveis, as árvores e as divisas. Sem ele, o projeto é desenhado sobre uma suposição. A sondagem do solo mostra o que existe abaixo da superfície e orienta o engenheiro na escolha da fundação.
Os dois custam pouco perto do que evitam: o muro de arrimo que ninguém previu, a fundação refeita, o aterro que não estava no orçamento.
Sol, vista, vento e vizinhos: o que o terreno já decide
Antes de desenhar, vale passar algumas horas no terreno em momentos diferentes do dia. De onde vem o sol da manhã? Para onde está a melhor vista? Onde ficam as casas vizinhas, e o que elas vão ver de vocês?
É dessa leitura que nasce a implantação, a posição da casa no lote. Ela define quais ambientes recebem sol, quais ficam reservados e como a casa se abre para o jardim. Na Casa NG, em Itupeva, a casa inteira nasceu da mata no fundo do terreno.
Como vocês vão viver: o programa da casa
O programa é a lista do que a casa precisa ter, mas vai além de "quatro suítes e uma piscina". Quem cozinha? Vocês recebem muita gente? Alguém trabalha em casa? Os filhos estão chegando ou saindo? A casa é para o dia a dia ou para os fins de semana?
Quanto mais honesta for essa conversa, mais a casa vai parecer de vocês.
O primeiro encontro costuma ser no próprio terreno. Caminhamos pelo lote, lemos o regulamento junto com vocês e conversamos sobre a rotina da família. É dessa visita que nasce o estudo preliminar.
Aprovações e documentos: condomínio, prefeitura e cartório
Com o projeto pronto, ele passa por duas aprovações: a do condomínio, que confere as regras internas, e a da prefeitura, que emite o alvará de construção. No fim da obra vêm o habite-se e a averbação da construção na matrícula do imóvel. Explicamos cada etapa em Aprovação de projeto na prefeitura e no condomínio.
Para começar, tenha à mão a matrícula atualizada do terreno, o carnê do IPTU e o regulamento do condomínio.
A ordem certa: projeto, orçamentos e obra
- 1. Regulamento, topografia e sondagem.
- 2. Estudo preliminar e anteprojeto.
- 3. Projetos de engenharia e aprovações.
- 4. Projeto executivo, com cada detalhe desenhado.
- 5. Orçamentos comparáveis, feitos sobre o mesmo projeto.
- 6. Obra.
Inverter essa ordem, começando a obra com o projeto pela metade, é o caminho mais comum para atrasos e aditivos. Quanto tempo cada etapa leva está em Quanto tempo demora um projeto de arquitetura.
“Quando a gente faz um projeto, a gente quer que o cliente feche a porta e se sinta em casa.”Fernando Consoni, arquiteto sócio
Preciso de arquiteto antes de comprar o terreno?
Não é obrigatório, mas ajuda. Uma visita com o arquiteto antes da compra mostra se o terreno comporta a casa que vocês imaginam, considerando o regulamento do condomínio, o desnível e a posição do sol.
O que é o regulamento de obras do condomínio?
É o conjunto de regras internas para construir no condomínio: recuos, taxa de ocupação, altura, muros, materiais de fachada e regras do canteiro. O projeto precisa ser aprovado pelo condomínio antes de seguir para a prefeitura.
Terreno em declive é um problema?
Não necessariamente. Um desnível bem resolvido rende vistas, pavimentos semienterrados e privacidade. Ele pede mais cuidado com contenções e drenagem, por isso o levantamento topográfico e a sondagem vêm antes do projeto.
Caio Ghizzi é arquiteto e sócio da Consoni Ghizzi, com sedes em São Paulo e em Pádova, na Itália: casas, apartamentos e espaços de trabalho, do primeiro croqui à entrega das chaves. Quem escreve o Caderno
