Obra por administração ou empreitada: como escolher a construtora
Dois jeitos de contratar a mesma obra. A escolha certa depende de quanto o projeto já está decidido.
Fernando Consoni · 6 min de leitura · 
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Na obra por administração, vocês pagam os custos reais da obra, materiais e mão de obra, mais uma taxa de administração para a construtora. Na empreitada, a construtora assume um preço para um escopo definido e responde por ele.
A administração dá transparência e flexibilidade, mas o custo final fica com vocês. A empreitada dá previsibilidade, mas só funciona bem com um projeto completo: o que não estiver desenhado vira aditivo.
Administração, empreitada e preço fechado: o que é cada um
- Administração: a construtora gerencia a obra e repassa os custos reais, com notas e medições, cobrando uma taxa de administração.
- Empreitada global, ou preço fechado: a construtora executa tudo o que está no escopo por um preço definido e assume o risco de custo.
- Empreitada por etapa ou por serviço: partes da obra contratadas com preço fechado, como a estrutura ou os acabamentos.
Vantagens e riscos de cada modelo
A administração é transparente: vocês veem cada nota e podem ajustar escolhas ao longo do caminho. Em troca, o custo final só se conhece no fim, e a qualidade da gestão faz toda a diferença.
A empreitada dá previsibilidade de preço e de prazo. O risco está no escopo: tudo o que não estiver claro no projeto pode ser cobrado como aditivo, e a construtora tende a economizar onde o desenho deixa margem.
Por que o projeto executivo vem antes do orçamento
Nos dois modelos, o orçamento só é confiável quando a obra está desenhada. Com o projeto executivo e o caderno de obras, as construtoras orçam a mesma coisa, e as propostas ficam comparáveis. Sem ele, cada uma imagina uma obra diferente. Mais em Quanto custa construir uma casa de alto padrão.
Como comparar propostas de construtoras
- Peça que todas orcem o mesmo projeto e o mesmo caderno de obras.
- Compare o que está incluído e o que ficou de fora, item por item.
- Peça o cronograma físico-financeiro: o que acontece e quanto se paga em cada mês.
- Visite obras prontas e converse com clientes da construtora.
- Desconfie da proposta muito abaixo das outras: em geral, falta alguma coisa.
O que não pode faltar no contrato
- Escopo detalhado, com referência ao projeto e ao caderno de obras.
- Preço, forma de medição e cronograma de pagamentos.
- Prazo, multas por atraso e o que acontece com mudanças de projeto.
- Responsável técnico com ART de execução e seguro da obra.
- Garantias, limpeza e entrega com vistoria.
O acompanhamento de obra do escritório inclui orçamentos com dois fornecedores de cada setor de acabamentos. A gestão da equipe, o cronograma e as compras básicas ficam com a construtora ou com uma gerenciadora de obras, que recomendamos contratar.
O papel do arquiteto nessa escolha
O arquiteto não vende a obra, e é por isso que ajuda a escolher. Ele conhece o projeto em detalhe, sabe o que cada proposta deixou de fora e acompanha se a obra contratada segue o que foi aprovado. Veja como funciona em O arquiteto acompanha a obra?
Qual é melhor: administração ou empreitada?
Depende de quanto o projeto está definido. Com o projeto executivo completo, a empreitada traz previsibilidade; com decisões ainda em aberto, a administração dá flexibilidade. Nos dois casos, um projeto detalhado reduz surpresas.
Quanto é a taxa de administração de obra?
Varia conforme a construtora, o porte e a complexidade da obra. O importante é saber sobre o que ela incide e o que está incluído na gestão.
O que é aditivo de obra?
É todo valor cobrado além do contrato, em geral por mudanças de projeto ou por itens que não estavam no escopo. Um projeto completo antes da contratação é a melhor forma de evitá-los.
Fernando Consoni é arquiteto e sócio da Consoni Ghizzi, com sedes em São Paulo e em Pádova, na Itália: casas, apartamentos e espaços de trabalho, do primeiro croqui à entrega das chaves. Quem escreve o Caderno
